Hoy quiero echarte una mano y mostrarte la forma en la que puedes calcular el valor objetivo de una vivienda (o de cualquier otro inmueble) y así poder tener la referencia de qué precio máximo puedes estar dispuesto a pagar, del mismo modo que se puede hacer con una acción o con un bono.
Por valor objetivo de un inmueble entendemos el precio pagadero al cual pueda permanecer estable el piso durante el mayor tiempo posible. Así, el valor de un inmueble vendrá determinado por la utilidad que se puede obtener de él. El comprador por tanto debe tener como objetivo pagar un precio lo más próximo posible al valor objetivo del inmueble, siendo la situación idónea la de pagar una cantidad igual o inferior al valor objetivo.
CÓMO CALCULAR EL VALOR OBJETIVO DE UN INMUEBLE
Existen muchos métodos de valoración a través de los que podemos obtener una aproximación al precio que deberíamos estar dispuestos a pagar por una vivienda, pero hay que reconocer que la gran mayoría de ellos no recogen variables muy importantes a tener en cuenta cuando calculamos el precio a pagar.
Uno de los métodos más comúnmente utilizados es el del PER. Como te he explicado en uno de los primeros artículos de este blog, el PER es un múltiplo muy utilizado a la hora de valorar acciones de empresas y cuya utilidad puede ser trasladada al sector inmobiliario para conocer si un inmueble es caro o barato.
El PER de un inmueble es muy sencillo de calcular, basta con dividir el precio de compra del inmueble entre el alquiler anual que pagaríamos en caso de optar por éste en vez de por la compra. Cuánto más alto sea el PER en relación al PER de la zona, más caro será el inmueble.
Como digo este es un método muy extendido para analizar el mercado inmobiliario pero no es válido para nuestros intereses puesto que a través de él no podemos conocer de forma exacta la cifra de su valor objetivo.
Un método exacto de valoración
Necesitamos entonces un método que nos permita calcular de forma sencilla el valor objetivo del inmueble que es de nuestro interés para poder tomarlo como referencia a la hora de negociar con el propietario.
El método que te voy a explicar, y que expone el analísta Borja Mateo en su libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español, toma en consideración una serie de variables que recogen todos los riesgos que pueden existir a la hora de comprar un inmueble: coste de la financiación (es decir, tipo de interés de la hipoteca), gastos de mantenimiento, dinero que obtendríamos en caso de alquilar el inmueble a un tercero, y prima por riesgo de impago.
• En lo que se refiere a los tipos de interés, vamos a tener en cuenta tanto la financiación a tipo variable como a tipo fijo. Así, consideraremos la financiación del inmueble a tipo variable, y también la financiación a tipo fijo a 10 y 15 años, que tomaremos como referencia por ser el tipo de financiación de menor riesgo.
• Todo inmueble tiene unos gastos de mantenimiento anuales a los que debemos hacer frente. Reformas, impuestos, derramas… para los que debemos conocer de forma muy precisa cuánto dinero suponen cada año.
• Un elemento fundamental para valorar un activo es conocer el valor del “fruto” que genera. En una acción éste son los dividendos, en un bono el cupón, y en un inmueble el alquiler. Por ello debemos saber cuál sería la cantidad que ingresaríamos por alquilar el inmueble. Debemos investigar cuál sería el alquiler de nuestro inmueble en la zona en la que está ubicado.
• Por último, si alquilásemos nuestro inmueble automáticamente estaríamos asumiendo un riesgo de impago, por lo que dicho riesgo también debe ser tenido en cuenta en nuestra valoración a través de una prima por riesgo. Para su cálculo debemos investigar el riesgo de impago en la zona en la que está ubicado el inmueble y el plazo de recuperación de éste.
Una vez leídos los factores que vamos a tener en cuenta a la hora de calcular el valor objetivo de nuestro inmueble puede que tengas un lío en la cabeza y hasta puede que no hayas entendido mucho cómo hacerlo. No te preocupes, lo mejor para que tengas todo claro es verlo con un ejemplo práctico.
CASO PRÁCTICO DE VALORACIÓN DE UN INMUEBLE
Imaginemos que estamos interesados en una vivienda cuyo propietario pone a la venta en 200.000€.
Tipos de interés
Siguiendo los pasos que hemos comentado anteriormente, lo primero que debemos hacer es saber cuál sería el tipo de financiación que podríamos obtener para su compra, tanto fija como variable.
La forma más sencilla es acudir a una oficina bancaria y preguntar cuál es el interés que ofertan en ese momento por una hipoteca a tipo de interés variable a 30 años, y cuál es el interés de financiación a tipo fijo a 10 y 15 años.
La razón de tomar como referencia para la financiación a tipo variable un periodo de 30 años es porque es la vida media de las hipotecas que se firman en España. En el caso de la financiación a tipo fijo tomamos como referencia 10 y 15 años porque es considerado el tipo de financiación más seguro, y con el que más frecuencia se firman hipotecas en países como Alemania, en donde no existe burbuja inmobiliaria.
Los tipos de interés con los que vamos a trabajar en este ejemplo son los tipos medios que nos podemos encontrar hoy en el mercado bancario español:
Tipo variable = Euribor+1%= 0,261+1= 1,261%
Tipo fijo 10 años = 3%
Tipo fijo 15 años = 3,5%
Alquiler y gastos de mantenimiento
Realizando un pequeño ejercicio de investigación en las agencias inmobiliarias de la zona en la que se encuentra ubicado el inmueble que queremos comprar, descubrimos que podríamos obtener un alquiler mensual de 500€, es decir, 6.000€ anuales.
Por otro lado, los gastos de mantenimiento del inmueble en un año ascienden a 1.700€.
Prima por riesgo de impago de alquiler
Como te he comentado más arriba, la prima por riesgo de impago del alquiler es muy importante a la hora de valorar un inmueble puesto que representa el riesgo de no recibir el fruto de éste, es decir la renta de alquiler. Cuanto mayor sea el riesgo de impago, mayor será la cuota de alquiler que debo exigir.
La prima por riesgo de impago se calcula en base a dos variables: el riesgo de impago de alquiler en la zona donde se ubica el inmueble, y el valor de recuperación del inmueble en caso de impago (periodo de desahucio).
De nuevo, para conocer el riesgo de impago de alquiler en una determinada zona debemos realizar un ejercicio de investigación, principalmente preguntando en las agencias inmobiliarias. Como máximo asumiremos un riesgo de impago del 25%, todo riesgo por encima de esa cifra será excesivo y anulará cualquier posibilidad de compra.
Por otro lado, el valor de recuperación de un inmueble se calcula por la relación entre el periodo de vida útil del inmueble y el periodo de recuperación de éste en caso de impago.
Actualmente en España el desahucio por alquiler se ejecuta en un periodo que oscila entre los 12 y los 18 meses. Si asumimos un periodo útil para el inmueble de 50 años podemos calcular el valor de recuperación del inmueble:
1/50= 0,02=2% (rentabilidad perdida si tardamos 1 año en recuperar el inmueble)
1,5/50= 0,03=3% (rentabilidad perdida si tardamos 18 meses en recuperar el inmueble)
Así:
100-2= 98% (valor de recuperación del inmueble si el desahucio es en 12 meses)
100-3=97% (valor de recuperación del inmueble si el desahucio es en 18 meses)
La prima por riesgo de impago que debemos tener en cuenta se calcula mediante la combinación del porcentaje de impagos de la zona y el valor de recuperación del inmueble en cuestión. Para tenerlo totalmente claro, nos basaremos en la siguiente tabla:
En esta tabla, los porcentajes horizontales (0, 10, 15, 20,25) indican el riesgo de impago de alquiler, mientras que los porcentajes verticales (99, 98,97) muestran el valor de recuperación del inmueble. El resto de porcentajes representan la prima por riesgo de impago en función de las diferentes combinaciones de riesgo de impago y valor de recuperación.
En nuestro ejemplo suponemos un porcentaje de riesgo de impago de 15% y un valor de recuperación del 98%, lo que implica que la prima por riesgo que asumimos es del 1,25%.
CÁLCULO DEL VALOR OBJETIVO DEL INMUEBLE
Pues bien, una vez que tenemos toda la información necesaria procederemos a calcular el valor objetivo del inmueble. Para ello calcularemos dicho valor para cada tipo de interés de referencia y su media supondrá el valor objetivo del inmueble.
Para calcular el valor objetivo nos basamos en la siguiente fórmula matemática:
(a-b)/(c+d), donde
a= alquiler anual por arrendamiento
b= Gastos de mantenimiento
c= Tipo de interés
d= Prima por riesgo de impago
Valor objetivo con tipo de interés variable
A= 6.000€ (500×12) ; B= 1.700€; C= 1,261%; D= 1,25%
V.O = (6.000-1.700) / (0,01261+0,0125) = 171.246,5€
Valor objetivo con tipo de interés fijo a 10 años
A= 6.000(500×12); B= 1.700€; C= 3%; D= 1,25%
V.O.= (6.000-1.700) / (0,03+0,0125) = 101.176,5€
Valor objetivo con tipo de interés fijo a 15 años
A=6.000(500×12); B= 1.700€; C= 3,5%; D= 1,25%
V.O.= (6.000-1.700) / (0,035+0,0125) = 90.526,3€
El verdadero valor objetivo del inmueble será aquel que resulte de calcular la media de los valores objetivos que acabamos de calcular
V.O. real = (171.246,5+ 101.176,5+ 90.526,3) / 3 = 120.983,1€
Por tanto, el valor objetivo del inmueble es de 120.983,1€, mientras que el propietario pretende venderlo por 200.000€. En caso de aceptar ese precio y no negociar a la baja estaríamos pagando un sobreprecio de 79.016€.
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