Como he comentado ya en este blog, la decisión de si es una buena idea adquirir una vivienda en propiedad es básicamente una decisión en donde las condiciones personales son las que realmente determinan si es viable o no la compra, por lo que las recomendaciones genéricas, no nos serán de demasiada ayuda.
A la hora de estudiar la posibilidad de adquirir una vivienda es necesario conocer unos principios básicos que nos permitan analizar de manera correcta el mercado inmobiliario.
Como cualquier otro mercado, el precio de los inmuebles viene determinado por la oferta y la demanda de inmuebles en una determinada zona, y existen una serie de factores que tienen influencia directa en la oferta de inmuebles y otra serie de factores que tienen influencia directa en la demanda de dichos inmuebles.
Mi objetivo en el artículo de hoy es darte a conocer brevemente cuáles son esos factores que inciden tanto en la demanda como en la oferta de vivienda para que puedas realizar por ti mismo el análisis del sector inmobiliario en la zona que te interese.
FACTORES CLAVE EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
El precio en el mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado, viene determinado por la confluencia entre la oferta y demanda de inmuebles.
Por ello es básico determinar cuales son los principales factores que influyen tanto en la oferta de inmuebles como en su demanda, y con ello poder analizar su evolución en la zona en la que nos interese analizar el mercado inmobiliario.
1.- Factores que influyen en la oferta de vivienda
1.1.- Demografía.
El principal factor que determina la oferta de vivienda es la evolución demográfica. Uno de las claves que han alimentado la burbuja inmobiliaria en España ha sido la necesidad por parte de la generación del baby boom de los años 60 y70 de encontrar una casa en la que vivir.
El desarrollo económico de España a partir del año 1959 generó unos elevados niveles de bienestar que se tradujo en un aumento de la natalidad lo que, con el paso de los años, provocó un importante aumento de la demanda de vivienda a lo largo y ancho del país.
Actualmente, todas las proyecciones demográficas indican que la natalidad está en disminución, por lo que, en el conjunto del país, la construcción de vivienda nueva en el futuro será menor.
1.2.- Stock de vivienda
Actualmente se estima que existen en España 1,5 millones de viviendas a la venta. Este dato nos muestra que existe un elevado stock de vivienda que no es absorbida por el mercado, por lo que su existencia limitará la creación de obra nueva, sobre todo en aquellas zonas del país en donde la burbuja inmobiliaria se ha desarrollado en mayor grado.
1.3.- Disponibilidad de suelo urbanizable
Otro factor muy importante que determinará la posibilidad de que se construyan nuevas viviendas será el suelo disponible para ello.
La falta de suelo urbanizable es uno de los factores que hace que se dispare el precio de la vivienda. En España, existen ciudades como Barcelona o San Sebastián que, por su ubicación geográfica ( están encajonadas entre el mar y la montaña), apenas existe suelo urbanizable y para poder construir vivienda nueva es necesario derribar antes edificios antiguos, lo que encarece le precio final de la vivienda.
2.- Factores que influyen en la demanda de vivienda
2.1.- Mercado de trabajo
El factor principal que determina la posibilidad que tiene una persona de demandar una vivienda es su capacidad adquisitiva, que en la mayoría de los casos está directamente relacionada con su posición laboral.
A día de hoy, en España estamos viviendo en un mercado laboral en donde los salarios han caído de media un 10% en relación al pico de la burbuja (2007), aunque si bien es cierto que están empezando a subir, debido a la existencia todavía de una gran bolsa de trabajadores en paro, dichos salarios estarán bajos durante bastante tiempo.
2.2.- Tipos de interés
El tipo de interés es el factor principal que determina la demanda de vivienda por parte de aquellos compradores que se ven obligados a financiarse.
Como dije al principio del artículo, actualmente estamos viendo como en los medios de comunicación se vuelve a transmitir la idea de que la compra de vivienda es una buena opción debido a, entre otras cosas, los bajos tipos de interés.
Partiendo de la idea de que la compra de vivienda en un porcentaje muy importante vendrá determinada por las condiciones personales, ni mucho menos me parece que esta situación de tipos de interés anormalmente bajos (0%) sea algo positivo. En cuanto los tipos de interés vuelvan a situarse en sus niveles normales (2-3%), las personas que adquieran un hipoteca actualmente podrían sufrir mucho a la hora de pagar sus cuotas futuras en caso de contratar una hipoteca interés variable.
2.3.- Estilo de vida y estructura familiar
Otro de los factores que tienen impacto sobre la demanda de vivienda son los cambios en el estilo de vida de la personas en la actualidad en relación con décadas atrás.
El actual mercado laboral es muy diferente al de años atrás. Hoy en día existe una mayor movilidad laboral lo que hace que mucha gente se piense la idea de comprarse una casa, dado que no sabe en que ciudad estará viviendo en el futuro.
Por otro lado, la estructura familiar en España también ha sufrido modificaciones con el paso de los años. Antes predominaba la familia tradicional, con varios hijos, sin embargo a día de hoy se tienen un menor número de hijos e incluso aumentan las personas que jamás serán padres.
¿CÓMO APLICO TODO ESTO A MI ZONA DE RESIDENCIA?
Los factores tanto de oferta como de demanda que hemos comentado los he escrito basándome en un punto de vista nacional, sin embargo, podemos llevar a cabo un análisis del mercado inmobiliario de nuestra ciudad analizando los factores de los que hemos hablado.
Para comenzar con nuestro análisis local lo primero que debemos hacer es buscar fuentes de información que nos proporcionen los datos necesarios para poder tomar decisiones.
Así, en la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) podemos encontrar gran información a nivel local que nos puede ayudar, tal como renta per cápita municipal, la tasa de paro, evolución reciente de la demografía y más datos interesantes.
A la hora de fijarnos en el lado de la oferta, es importante investigar sobre la estructura empresarial de la zona, ya que nos puede dar una idea de si el trabajo en esa ciudad es estable o no, lo que nos puede indicar si es una zona idónea para invertir por parte del constructor y por lo tanto si la oferta de vivienda a la venta puede ser mayor (lo que podría generar una competitividad de precios que nos beneficiaria).
Buscando un poco más en internet, podemos encontrar otros datos interesantes como el stock de viviendas en una localidad concreta o la cantidad de suelo urbanizable que existe (además de regulaciones locales que pueden dificultar la contrucción de vivienda nueva).
En defintiva, está al alcance de nuestra mano hacernos una idea de cuál es la situación del mercado inmobiliario en la ciudad en la que residimos o en la que nos gustaría residir. Toda esta información combinada nos permite conocer si es una zona idónea para la creación de nueva vivienda, y por otro saber si la demanda es lo suficientemente solvente como para poder lanzarse a la compra de vivienda ( lo que tendrá una influencia sobre la evolución del precio).
Por último cabe señalar que toda esta información la debemos tomar como algo orientativo. Si de verdad estamos interesados en poder adquirir una vivienda o si simplemente queremos conocer más en profundidad la situación inmobiliaria de nuestra ciudad, debemos acudir a un agente profesional que nos pueda orientar en todo el proceso.
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