Invertir En El Sector Inmobiliario

En el artículo publicado hace unos días te explicaba cuales eran mis actuales fuentes de ingresos y cuales tengo intención de desarrollar durante los  próximos seis meses, con el objetivo de que todas esas fuentes de ingresos comentadas estén funcionando a pleno rendimiento y creando dinero para mí a comienzos del año 2015.

Como puedes ver mis fuentes de ingresos son una combinación tanto  de ingresos flujo como  de ganancias patrimoniales, así como de ingresos pasivos e ingresos activos. En definitiva, mis fuentes de ingresos están bastante diversificadas con el objetivo de dedicarle pocas horas a las actividades que requieren una dedicación activa por mi parte, y dedicarle pocos minutos de vez en cuando a revisar la evolución de mis ingresos pasivos. El objetivo de todo esto es conseguir elevados ingresos de forma recurrente dedicándole el menor tiempo posible, con el fin de disponer de tiempo para dedicárselo a aquello que me gusta y que no está relacionado con el dinero (recuerda que hay cosas más importantes que el dinero, éste sólo es un medio no un fin en sí mismo).

INVERTIR EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Si echaste un vistazo al artículo en el que describo cuáles son mis fuentes de ingreso verás que entre las actuales se encuentran la obtención de rentas inmobiliarias, debido al alquiler de  una pequeño inmueble que es de mi propiedad, y  antes de nada tengo que decirte que no soy partidario de este tipo de inversión. ¿Contradictorio? Sí, pero déjame que te lo explique.

Cuando abordamos el sector inmobiliario como alternativa de inversión, lo que se nos viene a la cabeza es la posibilidad de adquirir un inmueble con el objetivo de o bien alquilarlo o bien mantenerlo con la esperanza de que se revalorice y podamos venderlo a un precio superior al que hemos pagado, obteniendo así una plusvalía. Pues déjame decirte que este tipo de inversión (comprar el inmueble) me parece una de las peores decisiones que se pueden tomar, ya que suele ser una inversión que requiere mucho capital, se pagan muchos impuestos, las rentabilidades que se obtienen son bajas, y se tarda mucho tiempo en recuperar la inversión total. Veamos esto con un ejemplo:

Imaginemos que quiero comprar un local comercial en mi ciudad porque considero que se va a reactivar la actividad económica y estoy seguro de que a partir de ahora se van a volver a abrir más negocios. Buscando y buscando encuentro un local bien situado en la zona centro y que creo que reúne unas buenas condiciones para poder acoger cualquier tipo de negocio dentro de él. Llamo a la inmobiliaria y me dicen que el precio del local es de 120.000€.

A partir de ese momento comienzo a realizar los cálculos para estudiar si me compensa invertir dicha cantidad de dinero. Para simplificar voy a suponer que y dispongo de esos 120.000€ en mi cuenta corriente y que están listos para realizar la compra (ni se me ocurre hipotecarme para invertir en un local). Realizo un estudio de mercado con el objetivo de conocer cuál es el precio de un local de características similares en la ciudad, y llego a la conclusión de que si pido 500€ por el alquiler mensual podría tener bastantes inquilinos interesados. Al tratarse de un inmueble de segunda mano sé que voy a tener que pagar un 7% en impuestos, por lo que el desembolso total de la operación sería de 128.400€. Si establezco un alquiler de 500€, recuperaría la inversión en un periodo de 21 años y 4 meses (128.400/ (500 x12) = 21,4). Cierto que el alquiler suele incrementarse con el paso del tiempo, pero aún así el tiempo de recuperación de la inversión es muchísimo y no compensa.

La razón por la que yo sí tengo un inmueble a pesar de que lo considero una mala inversión, es que para mi caso particular, no fue realmente una inversión puesto que yo no pagué nada por él. Ese inmueble era de mi familia y se decidió en su momento que se pusiese a mi nombre. Por ello, sólo recomiendo este tipo de inversión si tienes la posibilidad de conseguir la propiedad del inmueble a través de una forma ventajosa, como la que te he comentado en mi caso.

LOS REIT

Si realmente tienes interés en llevar a cabo algún tipo de inversión en el sector inmobiliario existe una posibilidad: la inversión a través de los Real Estate Investment Trust (REIT).

Los REIT son un tipo de fondos de inversión que invierte en el sector inmobiliario, y están muy desarrollados en USA y Reino Unido, aunque las gestoras ya comienzan a crear REIT que invierten en el mercado inmobiliario de otros países. Los REIT permiten invertir en acciones  de constructoras y agencias inmobiliarias, así como en títulos hipotecarios, y por lo tanto podemos tener invertido parte de nuestro capital en el sector inmobiliario sin tener que desembolsar enormes cantidades de dinero. Además podemos seleccionar los REIT que te interesen en función del tipo de inversión inmobiliaria que desees, ya que puedes encontrar fondos que invierten, por ejemplo, en residencias universitarias, locales comerciales, zonas residenciales… .

Entre las ventajas de los REIT frente a la compra de un inmueble destacan: necesidad de poco capital, liquidez absoluta, gestión por parte de profesionales, bajos impuestos, cobro de dividendos…

En definitiva, mi recomendación es que si quieres invertir en el mercado inmobiliario lo más inteligente, salvo que puedas adquirir un inmueble en condiciones muy ventajosas, lo hagas bien a través de la adquisición de participaciones de fondos de inversión inmobiliarios o bien mediante la compra de acciones de empresas constructoras.